Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Перепланировка квартиры: что говорит закон
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. С 1 апреля 2024 года в силу вступили поправки, которые уточнили понятие перепланировки. Теперь ей считается изменение границ и площади помещения, создание новых комнат, а также изменение их внутренней планировки. И если раньше соответствующую информацию нужно было вносить в техпаспорт, то больше делать этого не нужно.
На перепланировку нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок также есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране могут отличаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуем уточнять нюансы до того, как затевать перепланировку.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего, по сути, не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.
Но юристы и суды расходятся во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад общий.
При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящие сети.
Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены ненесущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
- Добавить окно или расширить его.
- Увеличить жилую площадь за счет вспомогательных помещений.
- Устроить или ликвидировать дополнительные кухни и санузлы.
Что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке не получится:
- Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
- Переносить батареи на лоджию, балкон или веранду.
- Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
- Делать перепланировки в аварийных домах.
- Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
- Изменить сечение вентиляционных каналов или демонтировать вентиляционные и технические короба (шкафы).
В целом не допускается перепланировка, ведущая к:
- нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
- нарушению в работе инженерных систем или установленного на них оборудования;
- ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
- нарушению требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Заявление о внесении изменений в Росреестр после перепланировки теперь направляет жилищная инспекция. Ранее это было обязанностью собственника.
Любая перепланировка получит согласование только после подготовки грамотной и законной проектной документации на нее. Но в частных случаях согласовать перепланировку можно и с помощью эскиза. Например, в случае незначительного изменения в сантехническом оборудовании и при небольшом переносе ненесущей стены и проемов в них.
Перепланировка должна быть вначале узаконена, лишь затем проведена в соответствии с проектом перепланировки. Иначе собственника ждет штраф. Квартира с незаконной перепланировкой может стать проблемным объектом при совершении сделок купли-продажи.
